Bỏ cọc đấu giá đất sẽ bị ‘cấm cửa’ 5 năm, bồi thường toàn bộ thiệt hại

Bộ Tư pháp đề xuất người nào bỏ cọc đấu giá đất sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh từ cuộc đấu giá, đồng thời bị cấm tham gia đấu giá đến 5 năm.

Bộ Tư pháp vừa công bố tài liệu thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là đấu giá đất) trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của luật Đất đai.

Cơ quan soạn thảo nhận định, hoạt động đấu giá đất thời gian qua có nhiều bất cập: tình trạng người tham gia đấu đất trả giá cao bất thường, có dấu hiệu cấu kết thao túng giá rồi “bỏ cọc”, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản…

Để khắc phục, Bộ Tư pháp đề xuất 2 cơ chế được kỳ vọng là “liều thuốc mạnh” để chặn đứng những hành trục lợi, trong đó có bỏ cọc đấu giá đất.

Người dân tham gia một phiên đấu giá đất tại Hà Nội – ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG

Nâng mức đặt cọc đến 50%

Cơ chế thứ nhất là nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất.

Luật hiện hành quy định mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu là 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%. Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức này lên tối thiểu là 20%, tối đa 50%.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc nâng mức đặt cọc sẽ hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá đất lợi dụng mức cọc quá thấp để trục lợi. Dao động từ 20 – 50% đảm bảo tính linh hoạt, tạo thuận lợi cho người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Họ sẽ căn cứ vào tính chất cụ thể của từng cuộc đấu giá, tính hấp dẫn, thu hút của từng tài sản đấu giá cụ thể để xem xét, quyết định.

Song, đề xuất này cũng có mặt trái. Đó là tiềm ẩn nguy cơ làm giảm số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, từ đó, giảm tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá có khả năng không đạt được ở mức cao so với giá khởi điểm.

Việc có ít người đăng ký tham gia đấu giá sẽ làm tăng khả năng thao túng giá của một nhóm người nhất định.

Bên cạnh đó, đối với những tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có giá trị lớn, việc phải đặt trước số tiền là 50% giá khởi điểm sẽ gây khó khăn nhất định cho người tham gia đấu giá trong việc huy động tiền để tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động đấu giá đất.

Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức đặt cọc lên 50%, đồng thời chế tài mạnh với hành vi bỏ cọc đấu giá đất – ẢNH: T.N

Bồi thường thiệt hại, “cấm cửa” đến 5 năm

Cơ chế thứ hai là xây dựng chế tài đối với hành vi bỏ cọc đấu giá đất.

Bộ Tư pháp đề xuất người bỏ cọc đấu giá đất phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, người bỏ cọc đấu giá đất còn bị cấm tham gia đấu giá theo thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm từ 2 – 5 năm, trúng đấu giá mà nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Xung quanh nội dung này, Bộ Tư pháp cho biết hiện có 2 luồng ý kiến.

Quan điểm thứ nhất cho rằng những nội dung về quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định; việc hạn chế quyền con người, quyền công dân… thì không áp dụng phương án xử lý ban hành nghị quyết của Chính phủ.

Vì thế, việc dự thảo quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là hạn chế quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định.

Quan điểm thứ hai thì viện dẫn quy định tại bộ luật Dân sự: cá nhân, pháp nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật. Nếu vi phạm, tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại và có thể áp dụng chế tài khác do luật quy định…

Như vậy, chế tài xử lý trong trường hợp này không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người theo quy định của Hiến pháp.